Expertises Immobilieres & Audits Techniques - Les détails qui font la différence : Préparer la VENTE - Obligations LOCATIVES

NON , ces documents obligatoires sont le minimum exigible. En revanche, la perception d'un loyer implique que vous satisfassiez préalablement à TOUTES vos obligations de bailleur ... elles sont trés vastes et ont des répercutions en terme de responsabilité civile et pénale.

Ces obligations sont toujours plus étendues, les locataires les connaissent de mieux en mieux et la moindre faille peut vous conduire devant un tribunal.

Votre locataire peut s'appuyer sur l'application des textes et normes pour vous poursuivre en justice et obtenir :

- . La consignation des loyers pendant la durée de la procédure (vous n'encaissez rien).

- L'obligation de réalisation des travaux de mise aux normes à votre charge.

- La prise en charge des frais de justice et de relogement pendant cette période.

- Une révision du loyer à la baisse (souvent rétroactive ... donc vous devrez lui reverser de l'argent).

Pour s'assurer d'être en conformité avec les textes et normes, il faut l'oeil d'un expert technique.

La solution : Faire un AUDIT Locatif préalable

Cet audit inclus le dossier de diagnostics techniques à joindre au bail, détermine les points sur lesquels votre locataire pourrait s'appuyer. Les conclusions vous guiderons efficacement sur les points réellement utiles à mettre en oeuvre pour éviter les poursuites.

Loyers impayés :

Votre locataire cesse de payer et vous tentez de le poursuivre pour obtenir le paiement et/ou l'expulsion :

La première chose examinée sera :

Etes vous totalement en règle ?

En effet, pour obtenir gain de cause, il faut s'assurer d'être TOTALEMENT irreprochable. Sinon votre locataire sera gagnant à coup sur puisque vous n'avez pas fourni une prestation légalement conforme.

Le seul moyen de s'assurer d'être TECHNIQUEMENT en règle est de demander l'avis d'un expert TECHNIQUE.

Lui seul (il est qualifié et assuré en conséquence) peut fournir les CERTIFICATS qui vous permettrons de démontrer votre bonne foi et l'adéquation du logement en application des textes et normes.

La pérénité d'une location se prépare en fonction de nombreux éléments et la conformité TECHNIQUE est aujourd'hui un élément majeur. Il donne le beau rôle au locataire qui, grace données techniques du logement, peut vous mettre en défaut à vos tords exclusifs.

Votre choix est simple :

- Agir en amont et tirer avantage du dossier technique.

- Attendre et en subir les conséquences.

Les diagnostics réalisés au dernier moment (juste avant la signature) aboutissent trés souvent à des désistements, des baisses de prix considérables ou des clauses suspensives avec des travaux à faire, des délais à respecter et des pénalités pour le vendeur.

Est-ce normal ?

OUI , ces documents, ainsi que toute information écrite susceptible d'éclairer l'acquéreur ou locataire doivent lui être communiqués PREALABLEMENT. Il est donc normal que, découvrant des éléments nouveaux, il impose des clauses suspensives ou renonce à conclure. Il peut légitimement penser que vous avez voulou lui cacher certains éléments et sera encore plus exigeant. Tout ce que vous aurez pu dire ou mettre en avant concernant votre bien sera balayé et il vous faudra vous plier à ses arguments si vous voulez faire affaire. Pour éviter ça, il est préférable de constituer le dossier technique préalablement à la mise en vente.

La solution : Faire un AUDIT Technique préalable

pour déterminer les points sucseptibles de porter un doute ou un refus de vos clients potentiels mais aussi permettre de révéler les points qui peuvent entacher votre transaction de "vice caché" et qui ne sont pas visés par les diagnostics et d'agir dans ce sens.

Les conclusions de l'audit vous permettront, en agissant "en amont", de décider de la conduite à tenir et d'objectiver votre offre :

- Conclure "en l'état" : Votre offre est objectivée par l'audit technique que vous avez fait réaliser et les conclusions d'expertises en sont le reflet :

Le prix que vous annoncez tient compte de l'état actuel et d'éventuels travaux. L'acquéreur achète en connaissance de cause, mais s'il veut que vous fassiez les travaux, votre prix montera d'autant.

Sans ce dossier préalable objectivant votre offre, l'acquéreur vous demandera d'effectuer les travaux pour le même prix de vente (perte) ou vous demandera de baisser le prix en découvrant les diagnostics, ou même se désistera et vous aurez manqué votre vente et perdu beaucoup de temps pour rien.

- Obtenir le meilleur prix : L'audit technique vous guide sur les améliorations vraiment utiles :

Le dossier de diagnostics aprés travaux étant irréprochable, votre offre dans la fourchette haute de prix est objectivée par une prestation sans défaut.

Sans ce guide préalable, les travaux que vous effectuez ne garantissent pas un dossier de diagnostics techniques favorable et vous aurez perdu beaucoup de temps et d'argent pour rien.

Une vente se prépare en fonction de nombreux éléments et le DOSSIER TECHNIQUE est aujourd'hui un élément majeur. Il donne le beau rôle à l'acquéreur qui, grace aux diagnostics, peut vous mettre en porte à faux.

Votre choix est simple :

- Agir en amont et tirer avantage du dossier technique.

- Attendre et en subir les conséquences.

PREPARER

Le vendeur tarde à me communiquer le dossier technique, puis-je me rétracter ?

OUI , ces documents sont obligatoirement PREALABLES à la mise en vente et doivent être tenus à votre disposition dés la prise de contact. Quelques soient les documents que vous avez signé, ils sont sans valeur puisque vous n'avez pas signé en connaissance de cause et le vendeur ne peut pas vous les opposer.

Le vendeur m'a communiqué le dossier technique mais je n'y comprends pas grand chose.

Puis-je me faire aider ?

OUI , ces documents sont souvent complexes et une aide extérieure est toujours la bienvenue.

Vous pouvez vous adresser à nos services pour obtenir un commentaire éclairé des diagnostics.

Le vendeur m'a communiqué le dossier technique mais j'ai des doutes sur les conclusions.

Puis-je obtenir une contre expertise ?

OUI , le vendeur ne peut pas vous refuser de faire procéder à une contre expertise (sinon, il a quelque chose à cacher et il ne faut pas acheter).

VALIDER

Nous venons d'acheter et nous voulons savoir si les diagnostics qui nous ont été remis n'ont pas été "arrangés" pour faciliter la vente et si rien ne nous a été caché ?

La presse a effectivement parlé de diagnostiqueurs véreux dont les conclusions sont guidées par l'intérêt financier et pas par la réalité technique. De même, le vendeur ayant pu choisir son expert sur le seul critère du prix a pu être victime d'un cabinet faisant les diagnostics "en courant" et donc en ométant certaines vérifications par seul soucis de profitabilité ou par incompétence.

Prenez un deuxieme avis : :

La solution : La Contre Expertise

Elle doit être réalisée rapidement après l'achat et avant tout travaux. Elle vous révèlera ce que vous n'avez pas pu savoir avant de signer.

De plus, quelque soit votre décision après la contre expertise, , elle vous guidera efficacement dans les choix à faire.

La maison que nous avons acheté date de 1999 et, lors de la signature de l'acte, tout le monde nous à dit que l'expertise électrique n'était pas obligatoire ? Nous voulons savoir si cette installation est en sécurité.

Et vous avez raison : ce n'est pas parce que ce n'est pas obligatoire que c'est interdit ! Rien n'empéchait le vendeur de demander cette expertise sinon la peur de voir révélé un défaut. Une contre expertise révèlera ce manque d'information primordial relevant du vice caché (s'il existe)

et, si rien ne figure dans les autres diagnostics concernant la sécurité électrique décelable par un professionnel, vous pourrez engager une action.

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